6 soru 6 cevap: Ev alacaklara dev kredi kampanyası!

Milliyet.com.tr/ÖZEL Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, “Orta Gelirliye Yönelik Konut Kampanyası”nın detaylarını bugün açıklayacak. Peki ödemeler sabit mi olacak? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı vatandaşın en çok merak ettiği 6 soruyu cevapladı. Özelmacıklı milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklamada şu ifadeleri kullandı:

İLK KEZ EV SAHİBİ OLACAKLAR MI YARARLANACAK?

“Evet şöyle tabi ilk kez konut sahibi olacakla daha önce konut almış ve satmış olanlar ayrı kavramlar. Adına kayıtlı taşınmaz olmayanların kapsamda değerlendirileceğini söylemek mümkün.

Siz belki daha önce konut alıp sattınız. İlk kez konut alacaklar kapsamını kendisi ve eşi adına konutu olmayanlar çerçevesinde değerlendiriyoruz. Daha önce TOKİ’nin bazı kampanyalarında buna ilişkin örnekler vardı. Kişinin kendi adına gerekse eşi adına gerekse 18 yaşı altında çocuklarının adına kayıtlı bir konut niteliğindeki bağımsız bölümün olmamasına ilişkin bir varsayım yapabiliriz.

ORTA GELİRLİYE KONUT KAMPANYASINDA FAİZ ORANLARI NE OLABİLİR?

Burada kademe bekliyoruz. Kademeler 0.69’dan başlayabilir. 0.69, 0.79 ve 0.89 olabilir. Kademeli bir krediden söz etmek mümkün.

KAMPANYADA BİR GELİR SINIRLAMASI OLACAK MI?

Gelirine ya da konutun bedeline göre bir kapsam olacak. Konutun değeri yükseldikçe faizlerin artması mantıklı gibi duruyor. Kişinin adına gayrimenkul olmaması bunun kademeli şekilde uygulanması sebebiyle proje 81 ilde uygulanacak ve 81 ilde konut fiyat endeksi farklı. Türkiye ortalaması metrekare bazlı 16 bin ancak İstanbul’da 26 bindir. Konutta TOKİ kampanyası çıkarılırken İstanbul için farklı diğer iller için farklı değerlendirildiyse burada kademeli faiz oranını ve kotunu değerine göre ayrı uygulanabilir. Yüzde 1’in altındaki faizi kamu bankaları finanse edecek.

KAMPANYADA VADE SÜRESİ NE OLACAK?

Türkiye’deki genel anlamda mortgage uygulaması 10 yılda sınırlı yurt dışı modellerde 30 yıl vade oranları var. Türkiye’deki mevcut enflasyon konjonktürü uzun vadelere imkan tanımıyor. Ulaşılabilir olması açısından 10 yılın üzerinde bir vade ortalama olarak 15 yıl daha anlamlı gözüküyor. 15 yıl vade düşünülüyor ama belki burada bir ödemesiz dönem de özellikle inşaatı devam edenlerde tanınabilir mi? Kişi inşaatı 1 sene sonra teslim alacak orada da ödemeler 1 sene sonraya ötelenebilir mi? Kişinin hem kira ödeyip hem konuta kredi ödemesi herkes için çok kolay bir süreç değildir. O nedenle gerek vade süresinin uzatılması gerekse ödemesiz dönemle ilgili mevcutta inşaat halindekilerle ilgili kısımda bir düzenleme yapılabilir.

KAMPANYANIN KONUT PİYASASINA ETKİSİ NE OLUR FİYATLAR DÜŞER Mİ?

Birincisi kredi kullanacak kesimin daraltılması herkesin bu krediyi kullanamayacak olması +ister istemez talebin etkisini azaltan bir unsurdur. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin alınamayacak olması ve hatta belli süre satılamayacak şekilde getirilmesi. Mesela alınan bu konut 5 yıl satılamayacak gibi şartlarla gelirse daha çok ihtiyaç sahiplerinin talepleri ile sınırlandırılır. Konut üretim maliyetimiz her geçen gün artıyor özellikle son endeksimiz yüzde 117’lere dayandı. Asgari ücretin artış ile beraber konur maliyetleri artmaya devam ediyor. Fiyatların artışı nispeten olacaktır. Ama bunun nedeni sadece finansmanın kolaylaşması değil inşaat maliyetlerindeki artışların devam etmesiyle ilgilidir. Burada fiyatlar daha dengeli kalsın isteniyorsa arzı artıracak yöntemlerle bir finansman modeli oluşturmamız lazım. Konutlarda ister istemez bu krediler fiyatları sabit tutmaz. Ya da daha aşağı çekilmesine neden olmaz.

ÖDEMELER SABİT Mİ OLACAK?

Dar gelirli kapsamında arsa satışlarında vade farkı söz konusu değildi. Ama konutlarda enflasyon oranında bir artış söz konusu. Eğer bu kapsamda çıkacak mortgage artan ödemeli bir vade opsiyonu tanırsa kullanım alanı yaygınlaşır konut almak isteyen kişi sayısı artar. Artan ödemeli olduğunda kişinin geliri arttıkça ödenecek kredi miktarı da zaman içerisinde artacaktır. Bu yurt dışında uygulanan bir örnek Türkiye değişken faize artan ödemeli konut finansman modeline yabancı. Türkiye’de kredilerin yüzde 98’i sabit oranlı krediler kullanılıyor. Eğer artan oranlı olacaksa bu artışın belli oranda sınırlanması ve başlangıçta net oranlı belirlenmesi tüketicilerin kendilerini güvenli hissetmeleri açısından çok önemlidir. Artan model olursa bu da ilklerden birisi olur.”

Milliyet